半岛全站2016年四季度房地产政策进入强调控区间，经过2017年的多次深化调整，目前政策无论在调控范围还是调控力度上均强于前两轮，未来因城施策背景下部分二线城市将逐步边际放松，比如武汉、南京的人才政策本质上是对于限购的对冲，兰州更是取消了部分区域的限购。重点城市政策的边际改善，将使得一二线龙头房企充分受益（龙头房企在拿地、资金以及管控上均具备明显优势），一二线

　　政策宽松也或将带来PE估值的系统性提升。从以往周期来看，板块PE估值弹性最大的区间为市场对政策的宽松预期以及政策兑现落地阶段。而触发政策放松的关键是基本面量价走势，前两轮周期来看，成交增速处于底部时，政策开始放松， 18年成交增速拐点大概率在二季度，也就是地方政策进一步放松的关键窗口期，这种背景下，板块PE存在系统性提升的基础。

　　房地产板块近期的大爆发，可以说是引爆了高增长低估值公司的估值纠偏，也迎来市场对2018年持续高增长公司的再认识。

　　1.房地产业增加值占GDP的比重创历史新高。但与发达国家相比，中国仍处于相对较低的水平半岛全站，这个数据可能跟大家的认知有一定的偏差。如下图：中国及部分发达国家房地产业增加值占GDP的比重图。

　　2. 租赁用地入市改变地产格局。今年“租售并举”长效制度出台不仅体现在政策密集出台，更实打实的体现在“只租不售”用地的转让。上海市只租不售用地供给面积在2017年以来已经接近100万平米，占上海市住宅类用地成交面积的19%。如下图：2017年上海租赁用地成交面积图（万平方米）。

　　3.成熟期，行业集中度提升带来的规模红利。市场集中度会进一步向行业龙头企业集中：2012年以来房地产行业集中度不断提高，而2017年集中度的提升速度明显加快。如下图：我国房企市场集中度变化情况图。

　　4.地产行业2017年股价表现远远落后于大市，2017年涨幅较大的新城控股、保利地产、万科A、融创中国、中国恒大、龙湖地产等都体现出明显的龙头地位和稀缺性。如下图：地产指数2017年表现图半岛全站。

　　5. 机构持仓处于历史低位，三季度末机构持仓3.12%。如下图：地产板块机构持仓。

　　6.绝对估值与相对估值处于历史低位。从绝对估值来看，当前地产板块整体PE为15.3倍，为近四年最低水平，仅高于银行板块。从相对估值来看，地产与沪深300板块PE比为1.09倍半岛全站，亦是近八年来最低水平，无论绝对估值还是相对估值均处于历史低位。如下图：地产板块估值图。

　　7.2017年销售高增长的公司为近两年的业绩持续高增长奠定了基础，如融创中国半岛全站、泰禾集团、新城控股、中南置地、阳光城等。如下图：2017年房企销售TOP10。

　　2017 年,房地产调控与去库存政策并存,一二线城市与三四线城市市场情况分化,三四线城市的市场回升弥补了一二线城市政策调控导致的下滑,全国房地产开发投资增速小幅上升,商品房销售面积和销售额平稳增长,土地市场呈现补库存效应,调控政策效果显现,房价涨幅高位回落。 2018 年政策预期平稳,一二线城市房地产市场销量有望低位反弹,三四线城市销量高位回落的可能性较大,市场总体有望平稳。今年市场最为明显的特征是房地产集中度进一步提升,前十房企的市场占有率快速提升,强者恒强,行业内部分化加剧半岛全站，大房企赢者通吃、小房企举步维艰或成常态，随着融资成本上升,土地市场竞争激烈,未来这一趋势会继续加强。返回搜狐，查看更多