半岛全站2016年，可谓中国房地产最为大开大合的一年，宽松货币政策推升地价、房价连月暴增、临近年底的调控围剿又让市场瞬间冰冻。政策深度参与之下，行业走势变得扑朔迷离。与此同时，行业调整却在加速，并购案例迭出，房企转型进入深水期。一方面，产品端、科技住宅、健康住宅、品质住宅纷纷立势，另一方面，契合市场需求，文旅度假、养生养老、海外置业等供给侧探索如火如荼……

　　主持人：尊敬的各位领导、各位嘉宾，大家下午好！我是来自北京电视台的主持人王业，很高兴今天能受邀为您主持中国互联网新闻中心、中国网地产中国主办的第八届地产中国论坛暨2016中国房地产年度红榜发布仪式。

　　2016年，可谓中国房地产最为大开大合的一年，宽松货币政策推升房价、房价连月暴增，临近年底的调控围剿又让市场瞬间冰冻。在政策深度参与之下，行业走势变的扑朔迷离。与此同时，行业调整却在加速，并购案例迭出，房企转型进入深水期。一方面，产品端、科技住宅、健康住宅、品质住宅纷纷立势。另一方面，契合市场需求，文化度假、养生养老、海外置业等供给侧探索如火如荼。相对于慌乱的揣测未知，理性的思考与探索似乎更有意义。希望我们今天下午的思想盛宴能让我们重新审视行业发展，在新的形势下业界精英共同携手开创新局面。

　　中国互联网新闻中心（中国网）是国务院新闻办领导，中国外文出版发行事业局管理的国家重点新闻网站。坚持以新闻为前导，以国情为基础，以融合各地通讯、即时专题、网上服务、媒体搜索等内容为原则，力求通过精心整合的即时新闻、翔实的背景资料和网上独家的深度报道，向全世界及时全面地介绍中国，并竭诚为中国和世界各国的访问者提供迅捷、权威的信息服务。作为国家级新闻信息窗口，遵循新形势下新闻传播规律，应势而动、顺势而为，充分发挥新闻宣传统一思想凝聚力量、鼓舞人心振奋精神、促进发展维护稳定的积极作用，舆论导向是一种思想倾向的表现形态，新形势下我们房地产行业如何把握正确的舆论导向，下面有请有请中国互联网新闻中心副主任、中国网副总裁李富根先生为我们做《正确舆论导向与地产业整顿》的主题发言，有请！

　　李富根：尊敬的各位领导、各位嘉宾、新闻媒体的同行们，大家下午好！非常高兴在钓鱼台国宾馆与各位相聚，今天的庆功厅在此盛友如云、高朋满座，我代表中国互联网新闻中国中国网向出席第八次中国地产论坛暨2016中国房地产年度红榜活动的新老朋友表示热烈欢迎和衷心感谢！

　　今年的2月19号习在新闻舆论工作座谈会上提出了新闻舆论工作职责与使命要求的48字方针半岛全站，高举旗帜，引领导向，围绕中心，服务大局，团结人民，鼓舞士气，明辨是非，连接中外，沟通世界，习把高举旗帜、引领导向作为48字方针之首，强调新闻舆论各个方面、各个环节都要坚持正确舆论导向，这意味着讲导向是普遍原则，是共性要求，不仅党报、党刊、党台、党网、市场媒体与新媒体都要讲党向，在互联网这块网民思想碰撞、开拓新阵地尤为重要，真正提供正能量，而不是负能量，才能有效克服我们面临的诸多叠加的困难，更好推动供给侧改革和包括房地产在内的各行各业健康有序发展。

　　中国网是国务院新闻办公室新闻发布会独家中英文网络直播发布网站，也是国家各大部委新闻发布会、全国“两会”新闻中心指定的网络报道和直播媒体，是国家重大事件和重要新闻的发布机构，作为主流媒体，中国网及旗下的地产中国网都应积极践行习提出的48字方针，率先垂范，不断强化政治意识、大局意识，努力做好正确的舆论导向，工作职责和使命要求，为经济社会的进步发挥积极作用。

　　最近一段时间，调控再次成为房地产关键词，中央相关部委加大了力度，在政府部门的积极努力下，楼市此前积累的非理性情绪开始消退，国家统计局数据显示，因城施策以来，热点城市房价走势趋稳，政府及时出台调控措施，避免市场失灵，是从有利于经济社会全局出发的必要举措，不能片面理解为遏制市场机制。看待楼市调控需从全局出发，房地产兼具居住和投资的双重属性，因此无论何时，中国对楼市的调控都不应是遏制市场机制发挥作用，而是从有利于中国经济发展全局的角度出发，努力实现人民群众利益的最大化。在此过程中，中国网、地产中国网要发挥专业优势、权威优势，多生产深度报道半岛全站，观点评论，多发出权威声音，不给错误观点和言论提供传播渠道。与其他行业主流媒体一起，为中央政策的贯彻实施，构建山清水秀的新闻舆论生态。

　　每年的地产中国论坛都是业内精英们相聚论道的思想盛宴，真诚希望今天的发言嘉宾，能与我们分享这一年来的卓越感悟和智慧经验，并一同见证2016中国房地产年度红榜为行业甄选出的样板企业、领军人物和典范项目。

　　在此衷心感谢一直以来支持中国网、地产中国网的朋友们，祝大家生活愉快，身体健康！谢谢！

　　主持人：感谢李总热情洋溢的致辞。2016年以来，面对世界经济增长速度缓慢、国内经济下行、财政金融风险加大的复杂形势，国家先后出台一系列稳增长、调结构、防风险的政策，经济运行保持在合理区间。但经济结构性问题依然突出，产能过剩矛盾不断积累、金融风险开始显性化、市场预期有所恶化、宏观调控政策边际效应下降，经济下行压力较大充满了不确定性接下来有请国家信息中心首席经济学家范剑平先生解读中国宏观经济形势和货币政策走向，为我们在不确定中寻找确定性，有请！

　　展望2017年的经济走势，这个时候我们大家会感觉到世界形势和中国形势确实充满着不确定性。

　　2016年就已经出现了几个黑天鹅事件，包括英国的脱欧，美国选择了特朗普当总统，昨天意大利公投的失败，但是也有很多人预计国外2017年还有更多黑天鹅事件可能要发生，比如说法国的大选、荷兰的大选、德国的大选等等。对于全世界经济来讲，黑天鹅事件非常多，中国也难以独善其身。在这样一个复杂的局面，中国2016年经济走势保持了平稳，一季度GDP增长6.7%，二季度GDP增长6.7%，三季度GDP还是6.7%。这纯属巧合，因为我们扣除价格因素以后，三个季度都是6.7%，但现价计算GDP三个季度分别增长了7.1%、7.3%和7.8%。GDP价格指数一季度上涨1.4%，二季度上涨0.6%，三季度上涨了1.1%。面对着我们今年三个季度表面上看上去6.7%的平稳，实际上从结构的角度来讲，问题还是非常大的。

　　我们今年这个6.7%，房地产和金融的问题史无前例，房地产对于经济的贡献是历史上贡献率最大的一年，金融更是如此。我们把房地产放在后面再说，我先讲金融。

　　中国金融业在目前中国经济出现了过渡，房地产呈现金融化。美国、英国金融业如此发达，有44%的国际金融业，但金融业增加值占GDP比重也不过占GDP的7%左右。而中国2016年上半年已经到了9.2%，这种高还不仅仅是金融业的发达，恐怕是金融业的虚胖，金融领域出现了大量自娱自乐、击鼓传花的游戏。

　　对于目前资金脱实趋虚的趋向，对中国经济长远的危害，政府部门发出了警报，一季度中央政治局分析经济形势以后，以权威人士答记者问的形式，5月9号在人民日报发表了文章，试图通过权威人士的谈话来引导人们的预期。但上半年很多金融和房地产炒作，我行我素，所以在分析上半年经济形势以后，政治局会议新闻稿里面就开始出现了抑制资产泡沫这样的词。“泡沫”两个字这个话是说得很重的，我们在三季度没有扭转，反而愈演愈烈，以至于党中央国务院在分析三季度经济形势以后，明确提出注重抑制资产泡沫，全面防范经济和金融风险。说明我们现在的风险不仅仅是金融风险，甚至会影响到经济全局。

　　最近一段时间，大家也可以看到党中央为了扭转资金脱实趋虚的趋向，对房地产和金融领域各种投机炒作进行了各种调控，一部分城市出台了分城施策的调控措施，甚至有一部分城市第二轮收紧房地产调控的政策出台。金融领域有期货炒作拉动了煤价的暴涨，甚至倒逼电价上涨。在这个时候中央对期货领域通过加大保证金等措施，正在抑制。煤价通过国家发改委的调控，让我们国有的煤炭企业和国有的很大发电企业之间，35元的价格达成了长期协定的价格。应该说这个价格比现在市场的价格确实要低一点，很多人认为简单粗暴，好像回到了一刀切的经济时代。但是如果社会游资过多炒作，导致这么高的煤价，以至于煤价和电价联动，电价上涨，最后的结果就是制造业中下游企业无法承担这样的成本，最后明年可能是实体经济继续下滑。但是通货膨胀压力却要加大，就是滞胀的局面。所以为了抓住主动，中央会有更全面的引导资金回归实体经济，这样的政策方案出台。

　　房地产2017年所面临的大背景，首先大家要明白一个中央的政策导向，这就是扭转资金脱实趋虚，房地产既是实体经济领域，也是金融属性很大的领域，对房地产来讲，一方面要保障大家的居住功能的满足，另外一方面也要适当抑制投资功能的过度炒作，这是2017年整个房地产政策的最大的看法。在这种情况下，挤出泡沫，把我们的房子更多的留给首套置业的人，是我们现在政策中最最重要的一个导向。

　　对于2017年整个宏观调控对房地产影响最大的就是货币政策，因为我们说为什么房价会上涨？货币超发是它的必要条件，而人口流向是它的充分条件。过去这么多年，我国房价的上涨，和我们国家货币超发有很大的关系，中国M2的增长速度高于GDP增长速度，现在大家可能看到这张图，灰颜色这条线是全社会融资总量的增速。灰颜色这条线是用现价计算的GDP的增速。红颜色这条线是全社会融资总量的增速。2008年以后红线始终在灰线上面，说明整个资金社会流动性的增长速度远远高于GDP的增长。对于社会上钱为什么这么多，这并非完全是有央行一家发行基础货币过多所造成的。我们说央行发行基础货币是一个重要的原因，但更重要的是基础货币到社会上以后，我们创造货币的过程，如果贷款增速非常快，就会使货币流通速度加快，货币成数加大，这是两方面的作用。

　　过去为什么我们的基础货币会投放那么多呢？这和人民币增速美元有很大关系，中国投方基础货币最最重要的两个渠道，一个就是商业银行的信贷，另外一个就是外汇债。中国一般是通过商业银行的信贷满足了经济增长对基础货币的需要，我们过去人民币升值，而且中国投资回报率高于国外，所以大量国外资金愿意流到中国来，就使得我们官方外汇储备节节增加。人民银行在收购这些外汇储备的时候就要相应投放出去人民币，这个人民币就是外汇渠道投放的基础货币。这些钱对于我们经济增长来讲，其实已经是很多了半岛全站。人民银行虽然用提高银行存款准备金率等各种手段提高了对冲，但不能完全对冲的完。所以整个M2增长速度远远高于GDP增长速度，整个社会上流动性泛滥。资金只有和新技术相结合，形成新的增长点、新的投资热点，在新兴产业带动下，经济才能复苏。

　　我们国家由于多年来搞房地产和金融炒作，比技术研发更能挣钱，所以流向技术研发的钱太少，技术储备不够，技术短缺。当资金不能和新技术进行结合，流不到实体经济中间去，资本是趋利的，他们宁可在房地产和金融领域制造一个泡沫，也要想办法挣钱，于是出现了大量的击鼓传花游戏。

　　中国过去货币发行对外是以美元为矛半岛全站，对内是以房地产为矛。大量的房地产贷款加快了货币流通速度，提高了货币的成数。房地产拉动了很多产业，所以房地产使得我们货币信用创造在过去是非常活跃。

　　但是2017年，这个形势完全发生了变化。2014年以来我们国家就已经开始出现资本净流出，外汇储备已经减少了八千亿元，这些外汇储备的减少，外汇账款的负增长，相当于我们注销了一部分基础货币。同时今年四季度开始的对房地产的新一轮调控，会使很多城市的房地产成交量下降，所以房地产创造信用货币的能力也会收缩。当我们外汇账款基础货币的创造和房地产信用货币的创造双手所指，我们明年整个货币环境不会像前几年那么宽松。我们货币政策正在回归正常，现在是控制增量、消化存量。但是现在还没有到收紧银根，仅仅只是货币政策正常化，回归稳健的本意，市场上就开始出现流动性的增长。

　　最近一段时间，银行隔业拆借利率提高，商业银行相互之间的同业存单利率开始上升，这些都是对资金利率最敏感的地方。过去资金供过于求，所以各种利率下降，过去叫资产荒，现在已经发生转变，我们各种资金紧张以后的利率开始回升，所以现在开始出现不是资产荒而是资金荒，资金紧张，我们叫钱荒、钱紧，最终的结果是出现钱贵。虽然中央银行还用不着提高基准利率，因为我们存贷款利率市场化以后，这一年多来，工作非常正常，也就是当钱松的时候，商业银行的加权平均贷款利率水平是下降的，债券市场收益率也是下降的。但是最近我们看到商业银行加权平均利率已经不再下降，银行理财产品的收益率开始回升。所以银行用不着加息，商业银行会自动的慢慢的把市场化利率加上去。

　　在加息、市场化利率提高的背景下，房地产过去玩的就是廉价资金、低利率的大背景，所以当利率回升以后，房地产金融环境是不可能再像前几年那样继续那么宽松。而且这一次中国货币政策的回归正常，甚至可以说是无可奈何的。因为如果要想稳定人民币汇率，那么无论是国外、国内的人民币都不可能放得太松。如果人民币太松，这些人民币会变成兑换美元的压力，所以必须要管住人民币的投放。在这种情况下，2017年央行还会不会像上次一样重新放松银根，应该是不可能。

　　作为房价上涨的必要条件，货币因素2017年发生了巨大的变化。但是在这样的背景下，真正受影响的是房地产投资的需求这一块。但是作为刚需、作为居住性需求，中国仍然处于城市化加速期，特别是大家要注意到我们国家人口流向和我们国家的产业升级有了很大好转，这两年中国的城市房价似乎涨得乱糟糟的，实际上它背后有一定的规律。因为中国现在已经进入了老龄化时代，中国年轻人已经开始减少了。

　　中国历史上最火的十年，我们的80后有2.28亿人，80后结婚买房子的时候，就是房地产最为火爆的十年。但是等到80后买完房，现在轮到90后买房的时候，我们发现年轻人突然大幅下降，90后人口只有1.75亿人，比80后少了23.24%，00后的人口又进一步减少到1.45亿人，比80后少将近36%。当年轻人口少了1/3、1/4，房子就不好卖了。所以现在各个城市未来的房地产实际上是取决于在抢人大战中能不能抢来年轻人。

　　中国的年轻人现在在流动，他们是在从什么样的城市流向什么样的城市呢？从新一轮产业结构调整中处于弱势地位的城市，这些城市以传统制造业、传统服务业为主，这些产业现在经营很困难，创造不出多少新的就业岗位了，工资水平相对比较低。所以这些城市的90后年轻人用脚投票，开始流出。他们流向什么样的城市呢？流向新一轮产业结构调整中处于优势地位的城市，这些城市现代服务业和高科技企业已经形成一定的规模，成为城市产业的主体。这些产业的发展仍然势头比较好，所以创造就业的岗位也比较多，工资水平相对比较高，人民劳动力这些城市在净流入。

　　我们后来发现中国现在城市房价涨不涨，如果从规律来看，实际上是由人口流向决定的。凡是人口劳动力净流入的城市，就是常住人口处以户籍人口的比值大于1的这些城市，往往房价是上涨的。在这些城市中，房价涨的快慢由两个指标决定，第一个就是看这个城市第三产业占GDP的比重。因为中国制造业现在已经劳动力成本提高以后，开始进入机器取代人工的自动化时代，所以制造业现在已经创造不出多少就业岗位了，服务业占的比重越高，人口集聚能力越强，人口劳动力净流入给它带来的房地产的刚需，这些城市才是房价涨得比较快。

　　更重要的是第二个指标，企业用于科技研发的投入占GDP的比重，就是科技创新强度。我们凡是科技创新强度高的城市，往往是高科技企业集中的城市，吸引高科技人才、现代服务业人才更多的城市，这样的城市往往上市公司也多，这些人才的集聚带来财富的集聚，全国的财富更多集聚到这些产业结构调整的优质城市，这些城市的经济进入一种良性循环，所以他们在整个经济发展中，现在已经可以说在这一轮产业结构调整中进入了一种向上发展的轨道。这些城市往往由于上市公司的原因，全国的财富向这些城市集中，使得房价上涨比别的城市更快。

　　对于全国来讲，更重要的还有一点，这些年轻人口的流向带来了我们城市老龄化程度的差异。我们全国现在正在受到人口老龄化的冲击，但实际上人口老龄化冲击并不是在所有的城市都一样。凡是年轻人净流入的城市，这些城市往往是年轻人多，老人少，他们的人口是金字塔型，是正常的。凡是劳动力人口净流出的城市，往往是老人多、孩子少，是倒金字塔型，这些城市是遭受城市化冲击最大的，也是房地产调整压力最大的。

　　从全国来讲，深圳由于这个城市只有36岁，所以0到14岁的人口占总人口比例每年提高3到5个百分点，东北很多城市，0到14岁的孩子，占总人口比重每年下降2%，这些城市的房子很难卖出去，是倒金字塔型。而年轻的城市房地产的刚需、居住功能，就足以使它的房地产在这一轮调控中保持稳定，不会出现房价大跌的局面。在消化了前期炒作的泡沫以后，我相信他们仍然会在产业结构升级的带领下，在城市化中集中年轻人口，城市化的水平，以正金字塔型来完成结构的过程中，房地产可以保持一个健康发展的趋向。

　　所以对中国来讲，我们国家的城市未来的分化非常明显，怎么分化？检验每个城市产业结构升级最后由谁来检验？两个东西来检验。一个是资本市场，如果这个城市产业结构升级的好，一定是企业上市能够受资本市场欢迎，资本市场的投资者他们其实眼睛是非常厉害的。另一部分是人口比例，老百姓用脚来投票。现在房地产调控可能政策措施还不完全符合我们的实际情况，我们现在通过需求端提高买房人的资格，虽然能够短期抑制房价上涨过快，但从长远来讲，恐怕这些城市真正要让房价稳定，我们在货币供应足够趋稳以后，政府要做两件事情，一件就是增加保障房的供应，另外一件就是根据人口流向实事求是的增加这些城市的土地供应，这样才能够让供给和需求与我们国家目前产业结构升级中我们城市在人口吸引力方面的差异能够符合老百姓的选择，这样才能够使供需真正的有平稳的市场基础。

　　对于我们国家看起来非常复杂的房地产走势，我们跳出房地产看房地产，从我们国家产业结构升级以后，我们人口城市化中人口流向来看，中国未来房地产走向是非常鲜明的。既不会全面暴涨，也不会全面暴跌，未来就是严重分化的市场。有些城市在产业结构升级带领下，会继续保持稳定、健康、向上的发展。但有一部分城市，调整压力会非常大。作为我们房地产开发商也好，作为个人投资者也好，认清这样的大势，让我们的投资投到应该去的地方，可能市场规律比政府的指向对我们长远会影响更大。

　　讲到2017年中国在解决资金脱实趋虚以后，我相信我们实体经济会有一个更加稳健的发展。因为中央对实体经济中用于科技创新的资金抵扣所得税的政策进行优化，未来我国的减税重点主要是支持科技创新。所以资金不仅要流向实体经济，更重要是要流向科技创新，在很多一二线城市高科技企业云集的地方，科技创新能力更强，得到了国家的政策支持会更大。我相信这些地方他们在实体经济和虚拟经济的互动中，由于实体经济发展势头好。但是对于金融和房地产领域那种投机炒作，尤其是违规的首付贷、房地产领域一些弄虚作假的信贷等等资金行为，我想2017年会玩不转。这个房地产市场原来那些虚胖的东西，会慢慢的被我们的政策所抑制。

　　对于一个经过调控以后真正能够显露出它本来面目的房地产市场，在2017年能够让我们看到更加真实的需求带领下房地产的健康发展！

　　主持人：感谢范剑平先生的精彩致辞让我们对于宏观经济走势又有了全新的认识。整个中国经济处于转型过程中，中国房地产行业在主被动皆有的情况下，走上了转型之路，作为连接消费与投资的重要行业，其转型和发展的态势好坏，对国民经济的健康稳定发展影响巨大。接下来有请住建部住房政策专家委员会副主任 顾云昌先生，与大家分享中国房地产的核心问题，有请顾会长。

　　回顾一下2016年有两句话，第一句话，市场的概念是供求关系的总和，供应和需求两个方面，总和加在一起就是我们研究市场的方法。当然有供求的总量、供求的结构，还有价格和供应方需求方的总体能力等等，评判一个市场是否健康，国务院曾经有一个文件讲了三点，我觉得非常到位。一个健康的市场应该是供求总量基本平衡，供求结构基本合理，价格基本平稳。如果说不是这样三个基本，那说明市场还要打个问号。

　　回顾2016年这一年是中国房地产发展历史上最复杂、最纠结，也是最辉煌的一年。今年房地产销售总量，无论是销售额还是销售面积，肯定是历史新高。今年到目前为止房地产的销售面积已经超过了12亿平方米，而历史上最高的一年是13亿平方米，那是10月底的数字，还有两个月，肯定超过了。销售额，到今年10月底已经超过了2013年的数据，达到了9万亿元，2013年是8万亿元。这是一个了不起的数字。

　　从另一方面说，我们国家提出要去库存，待售面积中国10个月来的消化也见到了成效，国家统计局发布的数字，待售商品房面积从原来7.3亿平方米，降到现在6.9亿平方米，降低了四千万平方米。今年历史上房地产发展是这样的情况。

　　但为什么说最纠结、最复杂的一年？因为大家看到了房地产市场的复杂性，中央政府、地方政府都对房地产非常重视，我想起了我在本世纪初说的，中国房地产可以用一首歌来比喻，这首歌的歌词是“让人欢喜让人忧”，现在唱给房地产非常合适。

　　衡量一个市场是否健康，应该从供应和需求两个方面来看。我先说一说需求侧的问题。

　　多少年来，特别是2003年以后我们就经历了房地产市场调控，这个调控实际上就是需求侧的调控，而需求侧的调控永远在路上。过去调控、现在调控、未来调控，为什么？因为房地产和其他市场一样是有周期的，租有租的周期，房地产有房地产的周期，既有中周期，还有长周期、短周期。从中周期来说，我们曾经提出中国房地产市场迎来了白银时代，我们已经告别了房地产的中周口，中国房地产市场进入了新的白银时代的周期。

　　但是在白银时代当中，我们看到了短周期，短周期大概是三个多月左右。我拿2013年做例子，三年前的2013年是房地产高峰，2016年又是个高峰，这和房地产的价格变动和人们对房地产购买，买涨不买落有关系，这是规律性表现，不可避免。房地产高潮太高，容易产生泡沫，所以政府要提防泡沫。

　　这次调控有意思，房地产市场出现了双泡沫，一般来说泡沫是针对价格而言的。为什么说双泡沫？一方面是一二线城市的价格泡沫、资产泡沫，而三四线城市是数量泡沫，卖不掉。所以双泡沫出现。这样的情况下和我们过去的房地产很不同，以前是全国一刀切，这次国务院没说话，由住建部具体部署，叫做因城施策，因为有的是数量泡沫，有的是价格泡沫，数量泡沫有数量泡沫的办法，价格泡沫有价格泡沫的办法。我们有两只手，一只要抑制资产泡沫，一只要抑制数量泡沫。双泡沫必须两只手。在调控当中也是两只手，一只无形的手，一只有形的手，无形的就是通过市场的力量来改变房地产周期，因为它三年以后必然有这样的周期。还有一只是行政的手，行政的手段当中我们看到了限购是典型的，最后是采用市场的办法来遏制泡沫的增长。这样的特点不仅是2016年，以后难免不会出现。全世界都会有针对房地产的措施，他们更多是用货币的手段，而不是用行政限购的政策出现。

　　我们为什么要进行调控呢？因为房地产有周期。在上个黄金时代的时候，中国房地产市场的情况是总体上供不应求，而我们进入了一个新常态以后，进入了白银时代，房地产市场总体状况有了变化，这是出现了阶段性的供大于求，这种情况下的调控办法和力度当然是与黄金时代不一样。

　　需要说明的一点是，有几个观点。第一，上半年我们整个国家房地产任务是去库存，刚刚开过中央的工作会议，提出了去库存、去产能、去杠杆，还有降成本、增加保障。但是下半年我们的重点变成了控房价，往往是出乎人们的意料之外。我们这方面的应对、预见性、预判还不够，认为我们总的任务是去库存的，结果我们出台的金融政策、货币政策都是围绕去库存做准备的。因此不可能因城施策，恰恰我们少数的城市，尽管数量不多，但占到整个城市数量的不到10%的城市出现了房价爆炸。600多个城市，这次调控的城市是20来个城市。因为我们房地产市场变化的背后隐藏的情况是供给侧、需求侧出现了问题。这是意外之外的情形，其实是已经存在了，但我们的认识还不够。

　　第二，从房地产一刀切的调控，到现在因城施策是很大的进步，我们的政策更加灵活、更加有针对性的，而不是过去一刀切，这表现了我们调控政策的进步。但是话又说回来，我们看到另一面，许多城市限购、限贷到限价，控制价格我认为这是一种无奈，调控应该更多的用市场的手段，因为价格机制是调控供求关系的一个很好的手段，但如果我们控制了价格，可能会留下后遗症。

　　第三，房地产调控是，是镇定剂，房地产市场低迷的时候需要打，促进他的需求，促进他来买房。但是房地产市场暴涨的时候，要打一针镇定剂，不要买了，要控制房价。实际上是一种短期的药、短期的效应，真正的长效药应该是供给侧的改革，光是用需求侧的调控往往是解决短期的问题，解决内在结构性问题。光从需求着想，这样的改革、这样的市场的发展恐怕是短期效应，而且经常会出现波动，所以我们需要进行供给侧的结构性改革，供给侧的结构性改革才是一种长效药。

　　我们对供给侧的改革怎么看？我认为供给侧的改革是任重而道远。为什么房价涨得快，为什么这轮调控出现这样的情形，这一轮市场出现两种泡沫同时出现的情形，重要的问题就在供给侧的问题。

　　供给侧反映在房屋的供给上，房屋的供给主要是由土地的供给来决定的。供给了土地，才能盖房子，房子不能盖在空中。关键是我们土地供应制度或者土地供给侧出了问题。现在出现的情况就是三个错。第一，土地供需的错配。第二，房屋的错建，房屋盖错了地方。第三，产品的错位。

　　我简单说说，土地的错配就是该需要供应房地产的土地的地方，没有土地供应，不需要土地供应的地方，恰恰大量的供应土地。这当中我们已经明显看到这样的问题的存在，像北京、上海这样的地方，北京今年土地供应量是近几年最少的。我听说上海城区基本没有土地供应了，主要靠硬性改造来获取土地。深圳早就没有土地供应了。这样地方的土地供应和这些地方的需求量之间是截然不同的。下面许多三四线城市盖了许多房子，但是人口还在外面。所以我经常说，出现了一个“三亚放暖气、哈尔滨开空调”。土地供应出现这样极端的情况，就是中国楼市分化愈演愈烈的问题，就是土地供需的严重错配。

　　前几年有人批评中国的土地城镇化快于人口城镇化，人口城镇化速度比土地城镇化速度慢，大量农村土地变成了城市土地。比如现在的开发区加在一起，已经开发的土地量可以住34亿中国人，说明土地大量的变成了建设用地。其实背后更严重的问题就是城镇化人口的政策导向和人口的实际流向是背离的，土地的城镇化反向了人口的城镇化，这个问题是比较严重的问题。我们人口往大城市涌，而土地往中小城市提供。这个问题如果不解决，刚才范总说的明天或者以后的房价问题会解决，这仅仅是一个方面，货币的原因是一个方面。中国的货币供应量很大，原因范总都讲了。货币是导致房价整体上升的原因，但是房价的各种反差，两个泡沫的存在绝对是土地供应错位而导致的。所以如何使我们的城镇化人口政策导向和实际人口导向一致，因为我们要严格控制大城市，大城市控制就要控制土地。但是人口控制不了，全世界的城镇化的发展历程都说明，未来更多人想涌进大城市，当然这种正式不仅是北京这样的首都经济圈的城市，所以如何来把握中国城镇化的政策导向和人口实际的流向一致起来，供给侧的问题要解决。

　　如果是我们的土地城镇化和人口城镇化一致，因为中国的土地和其他国家的土地不一样，这是国家的土地，供给土地只有一个部门，就是国家。在这样的情况下，我们如何进行土地供给侧的改革，我觉得值得我们深思，需要在土地制度上做文章。这就是土地错配的问题。

　　还有一个是房屋错建的问题，所谓房屋错建就是这个地方应该盖住宅，我们盖了商业用房，盖了写字楼，盖了商场。这个地方应该更多的盖住宅，我们搞了许多的工厂区。在土地供给结构上有问题，比如中国的城市土地供应比重，商业用地占整个用地的30%到40%，而国外是15%到20%。房屋错建，这个地方应该建刚需房，我们盖了豪华房。这个地方应该盖保障房，我们却盖了商品房。

　　前两年我们国家保障房建得很多，为解决中低收入家庭住房问题做了很多努力，但是我们也看到，有些地方保障房是有限制的，结果因为结构的问题等等，浪费了许多投资。从供给侧我们应该作为重点。二套房不一定是投资需求，也许是改善需求，现在是对二套房进行遏制。实际上这种住房有对的一面，但是也会造成错误。因为你今天遏制了他，他明天还有改善需求，沉淀下去，必然导致将来的爆发。

　　所以我们房地产健康发展，既要把调控做好，更要把需求侧、供给侧的结构性改革放到促进房地产健康发展的更加重要的位置。当然供给侧的改革既是政府的任务，也是企业的任务。

　　健全制度体系是关键，这句话是习主席说的。在所有的改革当中，制度体系是关键。而房地产土地供给制度的体系是改革的重中之重。

　　房地产面临的转型，往什么地方转？一句话，应该适应新的需求。房地产新的需求在哪里？有一句话我觉得应该重点来提一提，就是人民对美好生活的向往就是我们的奋斗目标，这句话听起来很熟悉，因为这句话是习主席在他上任的第一天向全世界公布的，代表七常委说了这句话。我当时印象很深刻，“人民对美好生活的向往，就是我们的奋斗目标”。那么人民对美好生活向往什么？我们各位都经历过。到现在有四个解读，第一个阶段的向往是吃饱饭、穿好衣服，我们之前有布票粮票。所以第一个阶段人民对美好生活的向往就是。当总理的时候已经实现了。第二个过程是白加黑，80年代我们有彩电那了不得。用的问题，吃穿用，现在白加黑的问题基本解决。第三个阶段是房加车，就是住房消费和出行消费，我们1998年房地产改革，2000年中国加入WTO，这两大举措正是解决中国住房问题和出行问题，房地产的改革启动了老百姓对住房的需求，激发了他买房的积极性，车就是交通问题。这些问题的解决使我们今天都基本满足了吃穿住行用五大要素。

　　我们站在今天的高度上，看下一轮消费大潮是什么？下一轮是什么东西老百姓很向往？我的总结是精加品，精就是精神需求，我们衣食住行都是物质需求，下一步应该满足精神需求。品就是品质需求，我们吃饱了穿暖了，但是水不干净，空气不干净，房子还要进一步改善，车还要进一步豪华，这是品质需求。下一步人民对美好生活的向往就是精加品。

　　我们看到了从、白加黑、房加车、精加品，这个过程就是人民对美好生活向往的路径。涉及到这些方面的产业，恰恰是中国产业发展的动力，新动力、新动能是什么？曾经是房加车，现在房加车还再继续，要提高品质、提高质量、增加品种、实现品牌，品包括三个品，品质、品种、品牌。

　　我们要实现我们的精神需求，发展幸福产业、健康产业，人们追求的是一种幸福的生活、健康的生活、快乐的生活，最近国务院又出台了一个文件，要进一步大力发展文化、体育、旅游、养老等等这些产业一大串，这些产业恰恰是我们未来的发展方向，也是房地产业发展的方向，满足人们的精神需求，因为任何产业都离不开房地产，这个房地产的概念不仅仅是住宅、是房屋。

　　我们今天为了人们的美好生活，我们要把房地产的品质上到一个新的高度，把我们房地产的精神需求方面的内容加强，精神方面文健旅，文化、娱乐、教育，这就是文。健是健康、医疗、养生、体育，都是为健康服务的。旅就是旅游，旅游地产、文娱地产、休闲度假，正是我们房地产的发展方向。我们许多房地产现在都加入了文旅地产、养老地产去了等等。老百姓追求的目标就是我们经济发展的新的增长点。

　　精神需求和品质需求是产业发展的新动能。提高房地产的供给对市场的适应性和灵活性是企业和产业兴旺发展的需要，也是房地产市场健康发展的必需。这也是习说的。站在这个高点，我们应该对我们未来的发展在消费的新的大潮当中，最终消费是对经济的最大的增长点，我们如何来满足品质消费和精神消费，需要我们定好三个坐标点。

　　第一个坐标点是房地产企业什么时候拿地，这是供给侧方面，因为供给肯定要有地。什么时候拿地，在什么地方拿地，这是两个重要的点。现在是特大城市地价那么高，很多人抢地皮，越抢越高，我认为恰恰不是拿地的好时机。有些企业从来没有做招投标，在二级市场做。凡是业绩上升快的公司，都在前两年房地产低潮的时候就拿了土地。高潮的时候，是多卖房少买地。而在低潮的时候，多买地少卖房。另外是有产业发展前景的，整个城市圈当中的卫星城或者特色小镇应该是将来拿地的好地方，因为这些地方未来是产业发展的亮点。

　　主持人：感谢顾会长的分享，近期关于房地产税的讨论很多，那么税务政策会对房地产市场的未来有什么影响呢？下面有请原国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升先生，为大家解读税务政策将如何影响房地产行业，有请！

　　刚才顾会长为大家介绍了我们国家房地产调控，从税收角度来讲，房地产市场对税收是比较敏感的，从它的影响来看也是现实存在的，分三个阶段：

　　第一个阶段是2006年以前，第二阶段是2006年到2013年是持续发展的阶段，第三阶段是2013年至今。这三个阶段税收是不断进行调控，出台一系列的政策，大家经历过都知道。

　　我想给大家介绍的是最近的政策。一个是个人所得税，这块没有很大的变化。再就是营业税，年初颁布的两年以上和两年以下，以两年作为界限，两年以上征税，两年以下不征税。这个政策发布之后就营改增了，营业税就没有了，增值税代替了营业税。

　　指向性的文件，过去从来没有这种文件，不是全国普遍适用，这个政策北上广深不适用，这很特殊。还有契税，把优惠的范围给扩大了，原先只是个人唯一住房，现在不指定了，都按1%进行征税。北上广深仍然是不适用，因为北上广深都比较特殊。

　　现在对我们影响比较大的就是营改增，可能大家注意到了，我们过去是需求管理，以需求方来调节，所以无论是营业税还是增值税还是契税都是调节需求的，个人买房对个人征税或者减税进行调整。但营改增不是这样，营改增是对供给方征税，这是国家在税收方面的表现。

　　2016年的36号文件提出了营业税改增值税，对有特殊情况的免征增值税，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的是免增值税。涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。有亲属关系的，比如夫妻俩人离婚了，房子给丈夫了或者房子给夫人了。将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

　　社会影响大，但是实际作用不大。有一个北京的课题组做了一个分析，我跟大家分享一下。2013年开始北上广深这四个城市的房价都是在上涨的，2014年、2015年、2016年突飞猛进，当然政府要采取一些措施抑制房价。这些措施三个阶段的税收政策有什么作用呢？如果看这个图表是没什么作用，房价涨的速度还是很快。但是有一个数学分析，随着我们限价政策、信贷政策、税收政策，实际上还是有作用的。如果没有这个政策的话，就是这条红线上面的房价会表现成这样情况。如果有了这个政策，现在这条蓝线的趋势是这样的。所以综合政策的使用，对房价还是有一定的抑制作用。但是抑制作用有限，还是市场发挥了根本性的作用。税收政策对房地产市场的影响短期的是有限的，可能随着时间的推移，它的作用会越来越减弱。

　　营改增，现在实行增值税了，大家都是亲身体验，应该说对我们影响还是比较大的。通过我总结有这么几个方面。

　　一个是扩大了范围，房地产业全覆盖，没有营业税了，所有行业都实行增值税了，从税收的机制、税收的链条抵扣的顺序就可以实现了，消除了重复征税，实现了支持现代服务业和制造业升级的发展。

　　三是新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续确保所有行业税负只减不增，有40多项各种优惠政策，我们国家的税收优惠政策是比较多的。

　　从税制来讲，按照制度来进行计算的，原来营业税制度应该征多少税，理论上法定的税负，和现在法定理论的税负是平移过来。现在的机制本身变成了一种互相监督的链条。规范的制度肯定对我们的房价是很好的。

　　不规范的企业、简易征收的企业，就享受不到增值税抵扣的好处。房地产业、建筑业有一些简易征收的办法，和原来营业税是一样的。不规范的企业，得不到专用发票，也不能抵扣。结果就会造成我们增值税大家感觉都会比较复杂，过去营业税我们只是财务人员、销售收入跟营业税挂钩，现在增值税以后，不仅财务人员，购买人员、销售人员、管理人员都要了解增值税的构成，这样才能全过程的管理规范。有一个环节出问题，就可能会造成税收损失。

　　那怎么办呢？建议：一，重塑税收征纳关系。之前是国税局，现在是地税局了，要跟他们沟通。二，组织相关人员培训，熟练掌握政策。我们的采买人员和销售人员原来税收跟他们没有关系，不关心，现在可能不小心就进入税收陷阱或者收入陷阱。三，匡算税收负担变化，合法税收筹划。不要盲目减轻税负，可能会存在很大的风险。四是调整定价和营销策略。根据增值税的变化，调整定价和营销变化，什么时候销售房地产项目，这个房地产项目是销售好还是出租好还是采取一些其他的措施。

　　房地产税制的改革。十八届三中全会决定加快房地产税立法，大家都很关心，但雷声大，雨点小，只听楼梯响，不见人下来大家都非常关心什么时候能够出台。全国税务总局已经研究了房地产的税制，房地产税应该已经出现眉目了。不过一切尚需要等待政府部门最终的动作，什么时候人大要审议了、人大要立法了，这时候才知道什么时候开始征收了。

　　我们现在房地产税制是一个链条，房地产从开发、使用、销售整个过程税制设计的是不完全合适的，这就造成了税负分布不均匀。我们在座都是业内人士，我们开发环节税费比较重，使用环节税费比较轻。销售的时候可能就要考虑到这个情况。这个就不利于产业发展。还有现行的房地产税是1986年的时候的一个条例，现在已经30多年了，形势已经发生了很大的变化。比如租金，房地产税说按租金22%进行征收，这个税负太高了。但是当年的时候，由于房地产主要是国有资产，是不允许出租的。但是现在情况发生了变化，还是老制度，显然是不符合现在的形势的。

　　当然我们房地产税改革不是供给方是需求方，我相信这个政策出台之后，对房价、对供应都会有影响，很多人的房就要销售了，因为他不能承受持有房产的负担。

　　国家在制度政策的时候会考虑低收入者的需要，居者有其屋，唯一生活用房我想国家是不会征收的，是有减免税照顾的。只有多处房产，奢侈性住房，才会增加房地产税。所以不要把老百姓都给绑架了，说政府要征收房地产税，所有人都要征收。

　　主持人：感谢靳东升先生精彩的发言。在21世纪大数据一词突然出现在人们的视野中，在我们的日常生活中大数据也无时无刻不在扮演着重要的角色，那么大数据在地产行业中有哪些创新应用？接下来我们有请链家研究院院长杨现领先生，有请！

　　房地产是一个非常低频高客单价的品类，从这一点上讲，它跟零售业、跟出行行业有非常本质的不同，所以数据积累量是很低的。这是第一点。

　　第二点，到今天为止中国还没有一个最基础的房屋信息数据库，我们连中国有多少套房子、这些房子在哪以及这些房子的交易记录都不知道，所以我们谈大数据跟胡扯没有什么不同。所以我不讲这个题目。

　　我是链家研究院的，所以今天从存量房的角度谈谈这个市场。今天的中国整体上已经进入到一个存量房的时代，我们今天如果从存量房的视角来盘点中国2016年的房地产市场，有几个数字非常关键。比如2016年我们预计二手房的交易额应该在5万亿元左右，新房交易额应该在10万亿左右，这是一个15万亿的市场。15万亿的市场大概是多大的规模呢？今天美国的房屋规模是一万亿美金，里面90%是二手房交易，10%是新房交易。这样算下来，中国房地产规模大致相当于美国规模的2.5倍。测算下来，日本今天的规模是非常小的。新房的市场包括商品房的开发和非商品房的开发，加起来大概八千亿人民币，这是新房的交易额，再加上二手房，大概是四千亿人民币，所以合计1.2万亿人民币，今天中国应该是日本的12.5倍，这是一个非常非常大的规模，这是我们从跨国来比较的。

　　我们跟我们自己的历史比较，2008年的时候中国商品房交易额大概是2.5万亿左右，当时二手房交易额不足5千亿，合计3万亿。今年新房二手房加在一起，从3万亿到15万亿，整体房子里增长最快的是二手房，当年不足5千亿，今年是5万亿，增长了10倍。房地产市场今年无论怎么说，其实15万亿确实是庞大的市场。

　　北上广深这四个一线城市，把他们的一手房和二手房交易额加起来，大致上这四个城市的房地产规模约等于美国。为什么是这么大的体量呢？背后很重要的原因就是二手房快速的增长，在宣传层面，二手房交易额在全国的比重是5万亿除以15万亿，是37%的比例，看起来不高，但是光看一线城市就非常高了，一线城市我们测算下来，以北京为例，今年二手房交易量是在25万套，套均价值是比较高的，折算下来套数再乘以套平均一价格，规模在九千亿以上的规模。北京市场二手房交易额，大概是九千到一万亿的GMV交易额的规模，新房大概是6、7万套。往历史上回溯，这个数据在2003年二手房交易只有3万套，今年是二手房增长了八倍。上海今年二手房交易在三四万套，也是非常大的量。所以无论从全国的角度还是一线城市的角度，二手房的增长速度都是非常快的，是超越新房的。

　　对我们宏观经济、房地产规律的运行机制包括消费者会产生什么影响，是值得我们思考的问题。我们今天大致算一下，存量房市场或者以二手房流通为核心的市场，已经成为中国房地产市场非常重要的一部分。我刚才只是说了二手房交易，5万亿的规模，还不算租赁，租赁大概是1.1万亿到1.5万亿左右的规模，加起来是超过6万亿。再加上围绕存量房的城市更新改造，还有大量存量土地的开发，所以，如果我们把与存量相关、与二手房相关的产业都加在一起，其实是影响宏观经济的一个非常重要的力量。所以这是我想说的第一点，存量房已经是宏观经济一个非常重要的力量之一，也是中国房地产市场越来越重要的力量之一。

　　今天再谈房地产市场，光从新房看市场是不可能看出全面的，要从新房、二手房、租赁、商业四个市场加在一起看，才能了解这个市场的轮廓，因为这四个市场的联动能力越来越强。

　　之前在新房时代，开发商是供应主体，因为它是典型的B2C的市场，这时候任何宏观调控政策包括土地政策，包括货币政策，通过影响土地、影响新开工、影响投资，进而影响房地产投资、固定资产投资和经济增长，但是今天我们发现，这些变革的作用逻辑发生了变化，因为今天市场的交易主角是C端，卖方是业主，买方是客户，而且今天卖方本身就是客户，客户本身也是卖家，今天是连环单的市场。今天的北京市场和一线市场典型的是以换房为主的市场，以小换大，以老换新，以近换远。这种市场交易主体下，业主本身既在卖房，同时也在买房，所以交易的复杂性是非常非常大的，不确定因素也越来越多，交易链条长，越来越脆弱。所以今天这个市场基本的特征是这样的，带来的影响是什么呢？

　　带来的影响就是，任何一次宏观调控或者房地产调控都可以对这个市场产生非常敏感性的影响。而今年这次以930为代表的调控，16个热点城市，调控刚刚下来一周，热点城市的成交量环比下降幅度通常都在50%到70%之间，连续四到五周大的下滑。这是以往很少见的，正是因为我们今年决策的主体是业主和客户为主的非常分散的主体，他们非常敏感，所以调整非常快，不像开发商，从拿地到开工到最后的销售，中间有三到五年的时间。所以周期变短、决策变快，涨的时候几个月，跌的时候两三周。这个市场变化周期以前是以月来计，现在是以周来计。在高度变化的市场里，怎么样保持消费预期的稳定，这是非常关键的。所以这给我们的调控、决策带来了一些前面不可能遇到的一些挑战，就是因为我们的市场结构变了，由B2C的市场走向了C2C的市场，这是对我们今天产生比较大的影响。

　　今天我们发现2016年中国房地产市场销售非常火爆、增长非常明显，但是投资始终不见起色。二手房越来越主导，二手房交易越来越占比居高不下的市场里面，投资周期和销售周期、房地产周期和经济增长周期，之间的关联会越来越弱。这是今天我们面对的现实。这是存量房的时代对房地产的影响。

　　最后一点，在这么一个存量房的市场中，中介的作用会越来越强，这一点非常重要。虽然到今天为止，我们中介行业在整个社会中的口碑和地位都是特别不好的，但是他们也发挥着非常重要的作用。到目前为止，基本上形成了比较大的强周期的力量。

　　比如链家全国大概有八千左右的门店，13万的经纪人。还有中原，中原也有差不多5万经纪人，Q房网3万经纪人，我爱我家估计也有2、3万经纪人，把这些全国性直营的连锁品牌加起来，也有差不多20万的经纪人，这20万经纪人大概分布在1.2万家门店里面，这1.2万个门店大概分布在全国30个城市里面，30个城市大概有两亿人和一亿套住宅。今天如果说这个行业得到规范、得到进化、得到发展，这20万个经纪人网络和1.2万个门店网络，会成为服务我们业主很重要的力量，他们的存在可以让我们的房屋资产得到更好的打理，得到更好的交易，所以我相信这支力量的规范会非常重要。我们从本轮调控也可以看得出来，从全国到地方，基本上这次把一些中介行业、代理行业都纳入了调控范围，所以我相信调控本身应该是很重要的一个契机，把一些我们之前想做而没有做的事情今天抓紧做了。把一些我们想规范，没有能力从企业规范的角度，今天国家来规范了，我相信这些都是很正面的、很积极的力量，能够推动我们这个行业以一个比较健康和持续的节奏往前发展。

　　这是我想说的存量房的最后一点，在这么一个时代，经纪人会成为连接家庭、连接城市的一支非常重要的网络、非常重要的力量，他们的存在不仅可以让房屋交易非常便利，也可以让我们房屋未来资产的价值得到很好的看护和管理，这个市场的健康本身它的意义同样是巨大的。

　　第二，从开发商的角度，未来房地产业的趋势这是展示了一部分图景。美国现在的房地产业是真正被称之为房地产业，以开发为主的越来越少，还有做房地产REITs的，主要做公寓的开发、建设、持有，还有EQR，以开发和持有公寓，今天美国的房地产市场这个主题是越来越大的。日本也是，日本最大的房地产企业叫三井，他们既是房地产开发企业，也是日本最大的中介企业，也是日本最大的物业管理企业，最近我们按破人员在深入研究三井的案例，三井代表了一个企业从开发到综合性的全面转型的非常好的样板，从开发到持有到金融到围绕客户的物业管理和中介服务，基本是做到了全产业链非常深入的服务体系，自成体系，而且形成以房为中心的闭环，这是非常了不起的企业。

　　日本房地产市场经过20年的失落，其实从企业角度来讲，这些企业在过去十几年里做得非常好，所以市值超过了以前的高点。企业的发展跟行业的发展还是有一些分化的。我相信那些做对了事情的企业，资本市场的正回报是比较高的。

　　我们再看从市值分布上讲，今天在美国这个产业里面，几乎每一个房地产细分品类都出现了非常非常优秀的公司，在房地产公寓、房地产REITs领域，有十几家上市的REITs，市值加起来超过一千亿美金。第二类是房地产中介，美国出现了非常多的上市公司，做房地产数据服务的、做产业保险的、做房地产数据的等等，有两家做产权保险和数据的公司，FDF、FAF，市值加起来超过200亿美金。机会点非常多。我相信未来房地产开发企业转型的方向和探讨的方向，其实还是非常多的。

　　过去的房地产市场是以开发、增量为主，这个市场没有太大意思的，无非就是拿地、开发销售，比较简单，它的诞生、它的成长和发展得益于中国20年的城镇化的浪潮，人口从农村向城市大规模涌入，这是一个时代背景。只有时代的开发商，没有能够脱离时代能够一直走下去的，仍然是比较艰难的。但我们相信开发之外的市场是一个更加庞大的市场。这是从开发企业的角度来讲，今天的市场还是为各位提供了非常多的机会。

　　最后想跟大家谈的是租赁市场，我认为这是一个非常好的机会点，因为最近有一些变化。比如除了短期调控政策之外，我始终相信在未来五到十年，中国的房地产行业里唯一还有政策红利的市场就是租赁市场，租赁市场里有两个大的描述，一是满足未来新市民的租房市场需求，二是要建立购租并举的租房制度，这里面的核心是要通过租赁满足人们的住房需求。另外是相对于购房需求、租赁需求，租赁市场发展是非常不足的，有多么不足呢？我们比较一下租赁市场和交易市场之间的落差。今天中国的房地产交易市场的规模是15万亿，但今天我们的租赁市场规模只有1万亿，就是说交易市场反过来算，大概只有7%的比例。美国是1万亿的交易市场和五千亿的租金市场，占比是50%。日本会更高，因为日本总共的交易市场只有1.2万亿人民币，租金市场大概是9千亿人民币，比例超过80%。中国的租赁市场是严重不足的，在一线城市表现得更加明显。

　　我们把北京和上海两个城市的房地产交易规模加在一起，应该在三四万亿的样子，但这两个城市的租赁市场加起来只有两千亿，所以是1/20，更低，只有5%的数据。今天中国租赁市场规模发展是不足的，第一点是规模不足、总量不足。第二点是结构不合理。什么叫结构不合理？就是指今天我们对品质租房的需求在快速增长，而相应的供给却严重不足。大家研究一下租赁市场，你们都是做开发的，对房地产开发有深入了解，但是如果去认真研究租赁市场会发现任何一个国家的租赁市场基本上都会经历两个非常显著的发展阶段，第一个阶段，人口快速的从农村流向城市的时候，租赁市场是以政府主导为核心，这时候建设了大量的保障房、公租房，满足的是这些流动人口的、低收入群体的住房保障性需求。但是当一个国家的城镇化发展到一定程度，人口流动方向不再是从农村流向城市，而是城市与城市之间、城市与郊区之间等等，租房需求以政府为主导进入了以市场为主导，由满足低收入流动人口到满足中高收入的更多人群、更广泛人群的品质的租赁需求。今天我们看到越来越多的人群、越来越多的市场进入到了品质租赁时代，这是典型的供给需求的错配。这个错配需要市场的机制来解决。

　　所以在未来政策规划里面，今年国务院办公厅、住建部都发布了几个关于租赁的文件，其中有的非常重要，通过发展市场化的、规模化的、专业化的租赁运营机构来满足这个需求，所以很明显我们未来租赁市场的力量将从政府开始转向市场，转向机构。这是一个政策的推动，我相信会带来这个市场比较大的发展。

　　那么什么算是发展呢？什么算是发展充分？什么算是结构合理呢？有几个重要指标大家可以参考。第一个指标叫租房人口占比，在一般情况下，40%左右的住房人口是相对来说比较正常的状态，以今天美国的房地产市场为例，大约63%左右的人通过购房，通过房屋自有率来实现，还有37%是通过租赁来满足。纽约、旧金山这些地方租赁人口占比远远高出全国平均水平，超过50%，越是一线，租赁人口占比越高。租赁人口在中国的比例是非常低的，不到20%。这是第一个数据。

　　第二个数据是租房收入比，今天这个比例我们知道在全球范围内，20%左右的水平可以是承担的水平，但是如果放到一线城市里就不一样了，今天无论是香港还是东京还是纽约、旧金山，租金收入比都远远大于40%，在今天中国的一线城市我们的租金收入比还是远远低于这些常规的水平的。两三年前我们说中国的房价低，跟国际上比还有很大差距，但今天中国的住房租金水平低，未来还有很大的提升空间。今天这一轮房价上涨，我们都不好意思说中国的房价低了，因为跟国际市场比，我们已经不低的。但是租赁市场还有很大上涨空间。而且租赁是刚性需求，强调的是位置、便利性、交易的舒适性和配套等等，所以它的支出是刚性的。最近几年，尤其是一线%。我相信这会是一个更大的空间。

　　我们看到很多开发商，特别是北京这一段时间，拿地的时候都是以100%的持有，我们不太清楚开发商到底是什么样的想法和逻辑去持有者100%的物业，未来怎么运营。他们拿这个物业去做租赁，但今天的角度来看，租金回报率偏低，但长期来看，这个市场是向好的。我相信未来会有一批更大的企业和开发商会进入这个战场。

　　我相信这是一个非常好的市场，大家做开发为主，除了房屋开发，还有更多的战场，跟我们一起去挖掘。今天只有把你的视角从房地产开发，转移到租赁市场，这样我们才能看得见未来，才能离未来更近。谢谢大家！

　　主持人：感谢杨院长精彩的发言，房地产企业在转型，投资也在转型。转型的房地产企业他们首先有大量的资产，希望有运营商给经营增值，投资机构和房地产企业都在探索自己如何转型或者是投资的方式。下面有请，成功投资了多个轻资产运营项目的翰同资本创始人王倩女士 同大家讲讲翰同的投资之道 有请！

　　王倩：各位先生、女士、各位嘉宾下午好！非常荣幸，每年到年底都来参加这个论坛，我记得2014年的时候大家都是愁云惨雾，都在想怎么做转型。2015年是涌现了很多新兴业态，当时庆庆哥（毛大庆）坐在我旁边，那届论坛人满为患。今年的房地产，我不知道是最后的一轮疯狂呢，还是所有开发商的意外收获、意外之喜，还是前面嘉宾讲的双泡沫情况。但是大家都认同的是，房地产的上半场已经过去，这种高增长、高回收、高周转的开发和建新房为主的模式已经过去了，那后面的投资机会到底在哪里？

　　“玩转轻重资产转换”，房地产具有不可移动性，是重资产，它的流动性没有那么好，是资本密集型的行业，那为什么我们现在要做轻？房地产投资机会到底在哪里？过去12年也经过了很多周期，我想从一个投资人的角度来分享一下我们对这个市场的看法。

　　高毛利，过去在2005、2006年的时候我们投绿城上市，绿城的毛利差不多40%。到后来平均值降到了20%，去年2015年全国所有上市房企利润率还在10%，但是今年到了三季度的结果出来，已经降到了8%以下，只有7.8%了。就是房地产不再是一个高利润的行业。

　　高杠杆，从政府的各个方面，从对预售的限制，拿地资金端的限制，都一直在进行去杠杆的努力，所以传统的模式已经是遇到了比较大的危机。

　　刚才杨院长也讲，我们过去20年的高速发展，其实是我们的人口红利加上GDP的增长，加上快速的城镇化的过程，综合起来是又一个历史机遇。但是现在该建的都已经建满了，北京建到了七环，连京津冀都已经盖满了，连三四线城市一个碧桂园的大盘就已经满足了这个小城市未来十年的需求。存量资产到底是应该将怎么样去运营？

　　互联网一定是所有行业都面临的话题，房地产在主要的行业里是互联网渗透比较慢的一个行业，它是一个低频高价的行业，但是互联网的确现在也对全行业进行了非常大的渗透，不管是从作为内部管理的saas的角度，还是从提高效能的角度，到利用一些大数据、互联网的方法去解决交易双方对称的角度，已经形成了非常多的商业的机会。

　　和地产相关的所有的金融服务，因为在美国的话，房地产都是在金融学院里，而不像我们中国在土木系或者建筑系下面的房地产系，地产相关的金融这几年所有的新产品也层出不穷，传统的开发模式，房地产其实是人效比特别高，也是资本密集型的行业，但它能不能经受得了新形式的冲击。归根结底，整个房地产行业经历了从制造业到服务业的转变。

　　轻资产的机会到底在哪里呢？第一，我们其实现在已经有太多太多的存量资产，但是并没有得到非常好的运作。有几个原因。首先是我们本身的建筑做得比较粗糙，比如设计不见得能够跟得上时代的需求，我们20年前盖的房子，现在看起来简直没有任何存在的价值，这是从设计的建造的角度，改造了之后可以去焕发很多新的生机。二是没有起到最好、最佳用途，这和时代变迁有关系，比如我之前在中干村做一个三期的卖场，中关村在十几年前的小商铺，一个卖场可以卖到十几万一平米。但现在用途对了，但是经营能力不行，在一街之隔的两个购物中心，可能那个人脉为患，租金可以达到10块钱，但这个冷冷清清，2块钱都租不出去。存量资产的运营其实是非常大的课题。

　　从经营获得的现金流往往对于开发企业，尤其是现在千亿级的销售是非常小的数字。在开发企业里是不值一提的，我们发现一个特别有意思的现象，一旦房地产的整个开发碰到困难，2008、2009年的金融危机，2014年基本上在房地产销售遇到困难的时候，所有大的房企都在讨论如何转型，转向商业地产、养老地产、旅游地产，但不管转到什么方向，万变不离其宗，都是希望拿一个噱头还去盖房子、搞开发，一旦开发的市场好了，运营方面就又减弱了。因为往往发现，我好不容易运营了几个购物中心、酒店，但最后给我的利润贡献可能只有几百万、几千万，与我开发一个项目是不能比的。所以传统企业是缺乏对运营转型的动力和能力，算账的角度不一样。

　　轻资产的运作，因为依托于重资产，盈利模式非常清晰，和那些虚无缥渺的靠烧C端、买流量的不一样，只要对于重资产的任何经营上的改进，边际效益的增加，会对重资产增加非常大的价值。在房地产投资叫资本化率，现在一线城市北京、上海核心的写字楼或者商业物业，是4%到5%，换言之，每一块钱租金的增加，会给这个物业带来20到25倍的价值的回报的增加。

　　再一点，轻资产的运营，因为不需要那么密集的资本的需要，不管是买楼还是买物业，机会是可遇不可求，另外要有非常大的资本作为后盾来支持。但是如果做轻资产运营的话，可以构建你的迅速扩张的体系，因为我们讲投资最重要的是可以规模化。就像我们之前投过七天酒店半岛全站，我们后来也投魔方公寓，都是通过连锁的内置的体系的力量、靠轻资产运营，这两家企业在我们投前几年每年都是70%到100%的增长率，重资产的话很难做到这样的话。

　　另外，从投资人角度来看，要看资本市场关心什么，因为传统开发商现在该上市的都上市了，不管是在香港还是内地，市盈率都平平，基本是四到五倍的范围。首先是以商业地产可持续经营为主的回报，比如香港一些有代表性的企业，瑞安也好，太古也好，市盈率可以达到十四五倍，如果纯轻的企业，市盈率会更高，像花样年拆分出来的物业管理公司彩生活，迅速在香港市值可以超过房地产开发的公司。资本市场是非常欢迎这样的概念和主题。

　　我们在去年成立了一个新的基金叫高和翰同，是中国首家专注在房地产领域沿房地产价值链系统梳理所有的服务、运营、交易、管理等所有环节的创新的、专业的领头羊的企业，一会儿我会分享一下我们到底怎么样去看这个行业，怎么样看轻资产运营的机会。

　　这个基金在去年12月，就是不到一年之前正式成立，现在已经投了七家企业。刚才杨院长也讲了，在美国或者日本地产创新，传统的房地产企业转型的案例。我想分享一下通过我们这一年或者过去几年系统的扫描，我们在中国除了做传统的开发，在轻资产行业到底有什么样的投资机会，可以供开发商去做转型，或者做投资，或者投资商来做考虑。

　　这张图是我们对整个房地产的产业链的比较系统的梳理，横轴是第一个环节是最重的，就是建造或者开发的环节，我们是轻资产的基金，所以就不考虑了，后面我们会把这个产业链分成三个比较大的环节，运营、交易、服务。纵轴是房地产里面的一些比较重要的资产类别，最大的一定是居住类，办公、商业，还有很多相对规模小，但总量完全不小的细分环节，比如停车、养老、仓储、文旅。在每一个横轴和纵轴的交点上，都会滋生出非常多的创新类的轻资产运营的企业。在这张图我会细化一下我们到底怎么样去看轻资产投资的机会。

　　比如居住，我们把它分成长住和旅居。运营的长住就是各种各样的公寓，就是过去两年投资圈面临的大风口，杨院长也讲了很多租房需求的增加，因为买不起房只能租房。对所有的公寓运营商来讲，公寓运营是一个大课题，但是从大的方面，第一是可以把它分成整租或者散租，整栋的去拿原有的其他用途的房屋，通过设计改造，变成标准的产品。比如魔方公寓。散租有代表性的是链家做的自如友家，把房主的房子适当的加以改造，这两个行业有很大不同。要求的是公司内部的资源配置、管理都不同，服务客户的档次也不一样，有服务式公寓，还有轻奢，像新派就是很好的代表，再下方就是魔方，是针对白领公寓非常好的代表，也在短短几年成为集中式公寓的领头羊。再到下面还有针对蓝领的劳动密集型的员工的需求，这个需求也很大。我们可以从上到下分成许多细分行业，去找这里面最有代表性的领头羊来投资。

　　旅居也是这样，像如家、锦江、华住集团，都是有代表性的企业。现在慢慢的有特色的运营公司慢慢会凸显出价值，比方说不仅有酒店，还有办公等等，都是优秀的运营商的代表。

　　办公领域，我们也可以有很多的细分环节，去年和今年上半年在资本市场上引领了很多的新的风貌的就是联合办公，从美国的wework开始，到总理强调双创，到我们中国以毛大庆先生创办的优客工场为首的一大批联合办公空间，实际上是给办公非常传统的、没有变化的行业带来了很多新的生机，也把很多原来的那些小企业或者是面积的变动、业务的调整非常灵活的企业提供了一个崭新的办公模式，相当于把很多小企业从家里、从小的SOHO空间，从破旧的商住楼，全部拉出来，进入到比较新颖的、可以灵活的随便增加或者减少工位，租期也非常灵活，可以便利的和同行、资本等进行交流的办公空间。我们认为这种对传统企业的痛点能够有所颠覆的一定是值得我们投资的方向。

　　除了优客工场之外，还有很多细分的比如文化创意产业园的运营商、精品办公的运营商，还有专注于对小企业的单独的办公需求，都是非常有代表性的。

　　商业里的细分业态同样很多，商业和办公、居住不一样，办公和居住是人生产、生活的空间，但商业是产生交易行为的场所，所以商业里可以看到有两端，一端是代表业主方、运营方，另外一端有很多商户或者内容的出现。从运营方来讲，从最高端的万象城、大悦城也好，大悦城也在做轻资产的管理输出了，我们也投过专门做奥特莱斯的企业，还有做社区商业的，一直到做街铺的，我们也在上海投了一家。所以面对不同的细分市场，都可以有专业的运营商的存在。

　　在商业里另外有一个特点，是可以结合消费升级去投很多内容，之前一直是说电商去冲击传统的零售行业，从线下往线上整合。现在倒过来，很多是倒过来，比如文旅概念等等大的集合点，都有很多新的需求。

　　交易类，像链家这样的企业已经成为独角兽级别，估值已经是几百亿人民币了。还有途家针对的是旅居行业，还有国外有代表性的Airbnb，还有房多多，都是估值很高的企业。但是后面的独角兽在哪里呢？针对长租领域的租赁平台，其实是解决了青年人租房平台的需求。我们在其他网站看到的是很多虚假、钓鱼的信息，另外信息的更换不及时，所以真正想租一个三到四千块钱的房子，通过网络去寻找其实是非常不方便的。爱住这家公司是利用了很多互联网和大数据的手段，把传统中介每月每个业务员能够做四单，像管理的非常好的链家，能够做六单，但是是用非常轻的模式，现在人均单效比已经能达到每月70到100单了，就是通过互联网提升的效率。

　　包括我们也投了第六感度假别墅，是专门针对中国人海外旅游的高端别墅的预定平台，针对大家庭或者小团队出行的私密的个性化的需要，也是切合了消费升级大主题的运营平台，也会非常有市场。

　　办公类物业是今年的风口，从互联网角度切入传统的办公交易中介的这几家，其实也都很活跃，不管是空间+、优办、好租等等都是办公门类里非常优秀的代表的企业。

　　商业类也同样涌现出了很多互联网交易的平台。可能在一些相对比较小的细分业态，停车、仓储、互联网交易的需求，还在提升运营管理的能力，但是一旦市场规模足够大，出现了需求和交易的不匹配，一定是会有人从互联网的角度去改善它的交易效率，去提升的。

　　服务类，从居住类，比如物业服务，彩生活是一个代表。家装后服务，土巴兔已经变成了具有非常大市场份额的互联网家装的企业，去改善传统家装的很多很多的痛点，也包括给所有的这些租房的公寓的运营商提供金融的服务的这些企业，比如魔方金服。办公的后服务也好，还有商业地产运营商提供大数据分析、提供定位分析、提供活动服务的企业，都是我们下一步深度扫描的目标。

　　房地产一直是最重的资产，投过很多上市的企业，北京、上海、二线城市也好，也收购了很多资产。为什么我们现在看轻呢？轻的确代表着未来整个行业的新的方向，比如美国、日本、欧洲，整个大规模的城市建设都已经在几十年或者几百年之前就完成了，现在之所以有那么多规模的房地产市场，主要是靠上述的这些运营商或者服务商来驱动。但是没有重就无所谓轻，因为重资产一定是说所有的运营服务商所存在的一个根基和基石，运营商、服务商的目的是为了提升重资产的价值，我们所有的交易平台也好，金融服务也好，是为了去除各个交易环节中的痛点，增加重资产的流动性。所以到最后最优秀的投资人一定是轻重并举，靠轻去给重增值、去给重变现，用轻资产的力量给重资产插上翅膀。谢谢大家！

　　主持人：谢谢王倩女士的精彩发言，由中国互联网新闻中心、中国网地产中国主办“中国房地产年度红榜评选”已成功举办了七届，以为行业寻找真正的榜样、发挥榜样示范作用为己任。今天的现场即将隆重揭晓榜单并颁奖。今年的行业变化体现在榜单上的特点是什么？接下来请中国网地产中国总编谢红玲女士回顾行业之变，前瞻行业未来发展趋势，为我们解读2016中国房地产年度红榜榜单，有请！

　　谢红玲：我很想喊个口号，叫“没有最红，只有更红”，年年有红榜，现在又即将进入今年的欢乐时段，欢迎新老朋友的到来，感谢前面嘉宾的精彩发言，感谢钓鱼台美高梅数年来的大力支持。这是一个不确定的年代，但是对于今年登陆红榜的企业而言，这是一个最好的年代之一，群星荟萃，红榜亮丽。

　　今年的榜单有什么特点呢？上一周我们评审会的专家观点，我们做了一个大致总结。我向大家做个汇报，欢迎大家批评指正。

　　从八年前，我们开始为行业做这张榜单，我们的初心一直没有讲，就是希望能够给大家把行业真正的榜样筛选出来，把标杆赢的方法、赢的路径给大家解析出来。

　　今年我们大家能看到最大的一个特点，我们用五个字来概括，叫“大年多英豪”。为什么这么讲呢？其实在去年的时候，我们根本没有想到2016年能够出现一个大年，至于原因其实刚才宏观经济专家、顾会长都已经做了解读。这个市场的表现就是从冰点一下子到了沸腾，创下了历史新高。到年尾，因为政策原因进入了冰冻期，但我相信这不会是长期的。好在前十个月基本上所有企业已经锁定了全年的业绩，从我们现在拿到的统计数据看，今年能过三千亿的房企预计会达到三家，目前的数字前11个月，恒大已经没有悬念，万科也过了，碧桂园正在冲刺，今天碧桂园的代表没有到现场，因为全员品牌和高管们都到马来西亚去推森林城市，冲刺三千亿。

　　从11月份的数据看，千亿房企目前已经有9家，如果不出意外的线家。在这些房企当中，表现比较突出的像万科、恒大、中海、华润等等，一共有8家进入了我们今年的年度领军企业榜单。

　　今年另外一个大的特点就是很多公司在买买买，而且这个买的对象不再只是土地、项目，还有公司的股权，也就是说与以往特别不同的一点是，行业的并购规模空前。我们看一系列的案例，中海整合了中信，保利整合了中航，融创收购了融科置地，又入股了金科，恒大并购了嘉凯城，很多企业没有进入我们视野，但是在潜流暗涌。2017年并购应该还会更多。还有一个大家无法忽视的大事件就是万科，可见企业间的分化日渐明显，企业并购在频繁发生。

　　我们发现有三个现象。一个是规模效应的持续显化，大者横强，恒大、万科、碧桂园都是这里面的杰出代表，领先优势非常显著。发展的惯性也非常大，这种规模效应既能帮助他们更好的抵抗市场风险，从而支撑他们的持续增长，这种优势日后会越来越明显，所以他们还在尽量的扩大规模，稳固市场份额。

　　当然，刚才杨现领博士也讲到，迅猛增长的存量房市场也在孵化超大的企业，比如链家，预计二手房今年交易总额会到五万亿，占到总交易额的1/3强。我相信未来这个市场也会是群雄争霸，不乏佼佼者，比如在座的伟业我爱我家、中原等等，都会对市场有很大的期许。

　　第二，特色房企风光无限，刚才我们提到的这些企业都是大鱼在快游、大象在起舞，一些特色企业也很多，今年红榜我们精选了11家典型代表，比如在幸福小镇开发模式上占据先机和市场的孔雀城，今年的销售额已经达到800亿。还有在教育产业结合上趟出了新路的新鸥鹏的比较新型的企业，以及在绿色地产领域持有发力并且开始受益的远洋、金茂等等，还有在物业服务上创新的金科等等，大家一会儿看榜单就会清楚。

　　第三，“绿金”进入收获期。前几年我们不断在论坛当中提到“绿金”，但是由于环境的恶化，很多大城市人们对于居住品质的关注开始空前，绿色健康住宅迎来了最好的发展时期。从房企层面看，金茂、远洋、当代、朗诗都在发力，越来越多的企业也加入进来，比如说我们在座的首创的高总，专门拿出一个项目来做纯科技住宅。比如葛洲坝地产，前一段时间隆重发布了5G科技，作为企业的一个战略。科技健康住宅几乎都有普及的趋势了。其中一些企业也在积极寻找领先的优势，比如近期金茂主动的携手英国的BRE，按照最严格的绿色建筑标准去建设绿色住宅，一定是想在这里做成一个领跑者。

　　从今年上榜的项目来看又有什么特点呢？6个字，“产品力是王道”，我们特别标注了一个词是“匠心”，这已经不是一个口号，而是很多企业真的在产品上下很大的工夫。为什么会出现这个现象很清楚。一，房地产市场发展到现在已经进入了买方市场，一方面是总体的供求关系决定的，另外一方面是买家变经营方了，他买了那么多房子，比你的置业顾问还要懂行，他会选择好的产品，尤其是在一二线城市，现在土地供应越来越稀缺，简直就是快变成珍品了，所以企业对拿到手的房子，也不会像过去那样粗放的开发，一定会把产品做到极致，去追求好的溢价，得到市场的响应。所以可以期待，明年乃至后年，市场上的好产品会越来越多，我们也非常乐见这样的现象出现。其实大家也是在帮自己。

　　很多家庭已经买过N多套房子，但是为什么还在买？尤其是大家说四环的二手房比五环的一手房要便宜得多，为什么还要跑到五环去买？因为他们说那是科技住宅，帮我把室内环境都做成绿色的了，都是安全的了，我为什么不去买更好的产品，我宁可多跑一点路，这也是让新房市场不断有生机、有市场的做法，好产品能够帮你再赢得新的客户。

　　说到“匠心”这个词在业内出现，龙湖最近全体高管都去有匠心精神的德国学习。中国未来不仅是在房地产产品领域，在我们的商业领域，大家对工匠精神的追求，对我们的市场来说一定是好现象，对我们的消费者更是好事。

　　我们这个行业发展到今天，壮大到今天的规模，可以说离不开所有的企业家和职业经理人的战略眼光和辛劳付出。最后我们说说红榜当中人物系列的霸道领袖和他们的执行力超强的经理人。

　　每年人物系列的组织不太容易，因为我们发现很多样板的人物对于这个行业是非常关注的，也是我们红榜的一个重点内容，因为报道也好，商业实践也好，最生动的都是人。但是现在可能因为整个舆论的管理越来越严，而且现在房地产龙头企业当中，央企、国企也很多，所以很多人要保持低调。

　　我们今年榜单是推举了五位行业的领军人物和十位优秀的职业经理人，领袖们都是行业的佼佼者，我们看看一会儿的名单就会发现，他们共同的特质就是对理想的执着和坚守。不管市场有多大的变化，他们从来没有想过要退缩，而是直面这面变。