半岛全站房价关注：据最新新闻快报：本市新房价，七年来受降。记者从市统计局获悉，一季度全市生产总值完成2582.60亿元，按可比价格计算，比去年同期增长14.7%。另月份天津新建住宅价格同比下降1.2%，这是2005年以来的首次。GDP增幅居全国前三初步核算并经国家统计局评估审定，一季度全市生产总值完成2582.60元，按可比价格计算，比去年同期增长14.7%。市统计局发言人张强副局长表示：“一季度全市生产总值增幅与去年同期相比略有回落，但仍居于全国前列。面前还有部分省市的GDP尚未公布，但可以肯定的是天津GDP增幅将位居全国前三新建住宅价格同比下降受国家房地产调控政策影响，房地产开发建设进度放缓，商品房销售增幅持续回落。一季度，全市商品房销售面积305.60万平方米，增长0.5%，销售额258.75亿元，增长5.4%，增幅同比分别回落20.7个百分点。张强表示，3月份天津新建住宅价格同比下降1.2%，这是2005年以来的首次，具有转折点的性质。这一数据可能与老百姓的感受不大一样，这主要是因为新建住宅在全市的分布比较广，市郊和中心区的房价差别较大，市民有可能因地域原因而不能明显感受到房价的下降。二三线%显然有利于刺激需求。房屋库存仍在增加，不过增加的幅度不是很大半岛全站，开发商预期还会有20%以内的降幅。”渣打银行(中国)宏观分析师申岚日前对媒体表示。此外，开发商面临的融资环境依然严峻，随着今年二三季度房地产信托还款高潮到来，融资压力将会增随着中国经济春季报的正式出炉，房地产行业再度成为市场聚焦的重点，一季度的宏观经济运势数据中，房地产相关指标集体下滑，拉低一季度GDP增速。针对市场有关放松调控的呼声，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇。调控不动摇近期，国务院常务会议明确再次强调坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。国家统计局新闻发言人盛来运也在新闻发布会上表达相似看法，盛来运表示，一季度GDP增速放缓很大程度上是中国政府主动调控的结果。从中长期来看房地产调控与经济增长并不矛盾，调控的目的就是保持房地产平稳健康发展，保持经济可持续增长。中原地产研究部总监张大伟表示，目前楼市调控拐点和效果刚出现，一旦放松可能面临大幅反弹，目前楼市已经明显出现了调控效果，本次调控可能说是最后一个经济转型的机会，一旦放松，房地产很可能面临硬着陆的风险。楼市最坏时期已过今年2、3月不少一二线城市的成交量均较去年四季度及今年1月有所回升，根据国家统计局数据，1-3月份，商品房销售面积15239万平方米，同比下降13.6%，降幅比1-2月份缩小0.4个百分点。绿城中国公布，3月共取得合约销售844套，销售面积约15.6万平方米，销售金额为31.2亿元，环比增长56%，当中包括5.4亿的协议销售额。“宏观调控对绿城影响最严重的时期已经过去了。”绿城中国常务副主席兼行政总裁寿柏年表示。中投证券报告显示，信贷等政策对刚需支持力度持续加大，加上开发商持续以价换量，房价已有较充分调整，压抑已久的刚需开始持续释放，改善性需求也跟随提升。3月楼市成交回暖极为明显，特别是此前调整程度最深的一线月新推盘量继续上升，月成交量也将持续上升。行业最坏时期已过，预期持续向好。走量不提价的复苏事实上，今年3月回暖的成交量也引发购房者对于房价反弹的担忧，一些项目近期价格也出现上调。对此，国泰君安报告在对3月全国房地产行业运行数据点评表示，房价真正松动，维持全年房地产销售均价稳中有降的判断。国泰君安报告表示，以价换量为开发商最优选择，2012年的整体市场将是走量不走价的复苏。大型综合品牌、资金雄厚开发商开始降价卖房回笼资金，为的是土地市场的抄底机会和行业并购机会。而对于资金压力大的开发商来说，降价卖房甚至变卖股权，为的就是回笼资金，先保生存再谋发展。政策关注：今年的中央经济工作会议在扩大内需和减税政策之外，提出的坚持房地产调控不动摇。今年，住建部将在总结推广住房公积金贷款支持保障性住房建设试点城市工作经验的基础上，部署第二批试点工作，此外还将加快建立住房公积金监管系统。对信贷和房地产市场进行定向收紧的政策会持续。目前虽然房地产出现了局部的调整，我们看到一线城市的新开楼盘和二手房价格出现了明显的松动。但是一些三线城市和四线城市价格依然坚挺，销售量还在出现同比增长的一种态势，所以房地产市场的整体变化还没有出现，很多地方还在处于一种僵持的状态。在目前这个时点，要采取方向性的持续性的收紧政策。这一次明确之后，应当说会对信贷，对房地产市场进行定向收紧的政策会持续，同时限购这样的一些政策和相关的一些税收政策还会连续，这样就会从根本上改变整个房地产行业的一种资金来源。天津：公积金贷款额度上限保持不变记者走访了天津市住房公积金中心，得悉目前我市住房公积金贷款额度保持不变。“根据规定，天津单身职工的贷款额度上限是40万元，办理补充公积金的贷款额度上限为50万元，夫妻双方的最高贷款额度是60万元，办理补充公积金的上限是70万元。”天津市住房公积金中心咨询中心负责人告诉记者，目前还没有接到有调整的通知。链家地产品牌渠道部经理李晓炜分析称，天津楼市在4月份以来首套房贷款再现优惠的影响下，一二手房的销售都呈现出良性态势，从目前来看没有足够的必要再出台新的政策刺激交易。“如果近期我市房地产市场出现波动，也不排除调整住房公积金贷款政策的可能，但我们分析这种调整在近期不会出现。”李晓房产看点：截至目前，已有多家上市房企公布了2012年一季度业绩报告。在10家典型企业中，销售业绩可谓喜忧参半，同比各有涨跌，合计签约再次突破千亿，同比去年同期下调12%。半数房企一季度负增长2012年一季度不同以往。轮番调控之下，楼市开局迎来了“极寒”，多家房企在一季度前两个月的销售被冰封，3月份的楼市小阳春终于让市场缓过神来，各家房企极尽所能以价换量，也终于有了较为满意的进账。据多家房企已公月销售业绩，除中海在3月销售业绩环比有所下滑外，其他标杆房企均实现了较大幅度增长。另据中原集团研究中心针对十家标杆房企的调查显示，现阶段标杆房企价格调整幅度在一到四成之间。其中，有超过一半的项目价格调整幅度在10%以内；另有32%的项目价格调整幅度在20%-30%之间，仅有17%的项目价格下跌幅度超过两成。降价已成为市场普遍现象，富力、万科、保利、招商的降价项目较多，在销售面积排在前十的项目中，有超过一半的项目价格较前期均出现不同程度下滑。包括万科、中海、保利、恒大、龙湖在内的十大标杆房企，在一季度的销售总额依然突破千亿元，达到1181.77亿元，但同比去年仍出现12%的下滑幅度。房企后三季度发力推货正所谓几家欢喜几家愁，十大典型房企在一季度业绩也出现明显分化。以2011年度销售金额、销售面积“双料王”万科为代表，包括恒大、龙湖、碧桂园、绿城在内的五家企业出现负增长。其中，在2011 年表现突出的恒大地产， 一季度销售未能突破百亿，脱离第一梯队；万科、中海、保利仍继续保持百亿的 优势，端坐前三名。 业内人士指出，3 月的楼市小阳春并未将楼市库存高压的警报解除，房企仍 然需要面对楼市后续的去化压力，因此各大房企在保持年度目标不改变的前提 下，必将在后三个季度发力推盘。 据机构调查，十大标杆房企在 46 个城市在售项目库存量，以二线城市的增 量最为迅速。由于标杆房企在一线城市降价促销的时间较早，持续时间较长，幅 度较大，一定程度上抑制了库存量的快速上升。而对于广大的二、三线城市来说， 由于前期促销力度较小，库存量日益高企使得标杆房企在这类城市具有较大的价 格调整空间。 走势关注： 住宅市场显现去投资化效应 南开大学教授 天津市房地产学会副会长 走势分析：从政策层面看，2012年中央政府将坚持房地产调控不动摇，为巩固和扩大 房地产市场调控成果，中央政府将继续严格执行抑制投机投资性需求的政策措施。在住宅市 场上将明显表现出去投资化效应。从货币政策看，央行表示，2012 年将继续实施稳健的货 币政策，保持政策的连续性和稳定性。目前没有收到放松房地产开发贷款的信号半岛全站。从需求方 面分析，龙年的住房需求结构将呈现明显变化，小户型需求量增多，对限价房、公租房的申 请者增多。投机性需求得到明显遏制。从供给方面分析，我市将有更多的限价房和公租房的 楼盘推出，因此不会出现供应短缺的现象。这将有利于楼市价格的理性回归。 价格预测：由于廉租房、公租房的价格形成体现着政府监控干预的因素，因此2012 此类住房价格趋稳不会走高。2012年将继续执行去年已出台的信贷政策，可以预见龙年是 房价趋于平稳的一年。 热点板块预测：随着交通网的完善,交通的便利与价格的偏低促使更多的年轻人开始关 注并看好地铁沿长线公交新站区位的楼盘。对于二手房而言，人们更看好交通便利服务设施 齐全市内六区已建成十年左右的房屋，包括租赁房。对于学区房仍受购房者的追捧，据去年 秋季的房交会的统计数字反映上，改善型住房需求者对市内各区的重点小学附近，市重点中 学附近的二手房和租赁房更为关注。 政策不动摇促房价合理回归 南开大学经济学博士、天津房地产业协会研究委员会主任委员 走势分析：2012年楼市走向，除了新房销售将延续低迷以外，价格纠结应是焦点。2011 年楼市调控逐渐收紧的“两限”（限购，限贷），逼退了大量房屋投资者/投机者，使得交易量 明显下降。“要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。”这应该理解为 2012 家之房政的主旨。而且本次政策目标定位在“房价回归”，而不是以往的“稳定房价”。价格预测：就房价讲，还要注意到多年来楼市调控未曾真正起作用的两个因素的冲击： 一个是保障房入市量逐渐加大且加快；一个是住宅产业政策的不断系统完善。至于本轮楼市 调控周期内，房价到底回归多大幅度，才算达到合理目标，这中间存在着几个制约房价下跌 区间的底线，也可以说成是本轮房价下跌的边界：一是国民经济因房地产调控投资减少而致 使GDP 减速的容忍度。二是金融系统因房价下跌而产生银行不可赎回坏账的承受力。三是 社会有房者群体之家庭不动产财产缩水的心理界限。四是房地产业本身因房价泡沫灭失引起 的内部调整应对空间。 应对措施：销售量明显提高的几率极小；房价下跌势不可免。欲买房者以先不要急于出 手为上策，先看一下两会的调子，照目前的态势推测，很可能在秋季出现置业的合适机会半岛全站。 实施关注： 近日有媒体称,对个人首套住房贷款,近期全国多个城市多家商业银行重启利率9折甚至 8.5 折优惠，此举或推动刚需购房者加速入市。全国多地银行首套房贷初现“松绑”，是否造 就楼市福音？我们特别连线到天津多家银行及业内人士，对话“政策新变”。 天津房贷现8.5 记者以买房人的身份咨询了本市几家具有代表地位的商业银行，虽部分银行尚未明文规定“新首套房贷优惠”新规，但新房贷优惠折扣已经出现，其优惠力度与多地银行的8.5 不分上下。如招商银行、天津银行、光大银行、中国银行及中信银行已实施八五折到九折的优惠。同时客服人员也表示，只有对优质资源客户才实施八五折优惠，所谓优质资源客户就 是指信贷记录良好且具有稳定工作的贷款人。 天津银行房贷松动 与部分城市银行首套房贷放松相似，天津多家银行也出现了房贷“松绑”。对此，中原 地产三级市场部高级区域总监朱庆江表示，多地重启首套房贷利率8.5 折，意味着银行个人 首套住房贷款政策已有松动。在天津，中国银行、中信银行、天津银行首套房贷利率也已打 出8.5 折，建行可申请到9 折优惠。优惠政策促使刚性需求客户踊跃入市，市场的观望情绪 也会有所好转，但市场的整体局面暂时依然还会保持在“价平量升”的阶段。 房贷调整服务刚需 两会释放的房产调控信号及对相关银行货币政策的支持，促成了部分银行的首套房贷 优惠的形成。新生代投资咨询有限公司副总经理杨景杉认为，银行首套房贷调整虽对楼市产 生影响，但更多是出于其对自身业务优化的考虑。 个贷，一直是银行重要的业务板块，去年过严的货币政策，使银行争取“个贷优惠”服 务心有余而力不足。全国两会过后，政府对首套刚需置业者的支持已表露无遗，对关系民生 的银行业务也给予了支持，在这样的大环境下，银行可放贷额度加大，在其争取下首套房贷 优惠得以实现。 同时，他表示房贷调整对楼市起到一定作用，帮助刚需置业者购房树立信心。但经过 了一年的楼市动荡，购房者的心智已比较成熟，对市场有其自身的判断。首套房贷款会刺激 一部分徘徊在出手边缘的购房者加紧置业，这部分购房者的数量有限。因此，对于楼市成交 的直接拉动作用有限。 优惠并非松绑信号 有业内人士表示，楼市调控将逐渐走向细化。就最近天津市场政策走向来看，确也如 此。普通住宅指导价格的上调，使调控福音作用于新房、二手房市场，辐射于刚需、改善客 群，其相关税费的减少为二手房置业者省去了不少血汗钱。而本次部分银行首套房贷的优惠 加大，使符合人群更精准定于为首套刚需置业者。以一套百万房产计算，基准或8.5 折下， 月供减少约800 天津伟业顾问高级策划经理许安义认为，本次首套房贷的调整表明楼市调控细化已辐射到银行层面，而并未不意味着为调控松绑半岛全站。进入3 月天津楼市成交量明显回升，但多因3 月为传统阳春季，同时，去年10 月份积累的置业者对年后市场房价也有所认可，加上如今 银行释放的一个利好讯息，会促进其置业。但楼市成交回升，并非银行房贷政策变化所直接 导致，对于天津市场仍需理性看待。 月大户型豪宅项目旺销二季度计划入市量激增 根据亚豪机构、戴德梁行等多家机构统计数据显示，北京76 个在售的售价 超过4 万元/平方米公寓豪宅项目在3 月共售出465 套，销售面积7.5 万平方米， 月分别激增263.3%和264.9%，同比亦分别上涨86.7%和97.4%。其中，大户型豪宅项目销售更是猛增3.5 豪宅稀缺性渐显据亚豪机构统计，3 月，单套面积超过300 平方米的大户型豪宅最受热捧， 月共成交92套，环比增长3.5 倍，增幅远超整体豪宅市场。 另据戴德梁行统计，今年第一季度，北京高端商品住宅售价大幅反弹，环比 上涨15.26%,至4.86 万元/平方米。“这与北京市近期出台的‘北京市2011-2015 年国有建设用地供应计划’有关”，报告认为，十二五期间，北京市三环内将不 再新供住宅用地，这将使得原本就占有优势地理位置的高端住宅项目资源更加稀 缺，价格不降反升。 亚豪机构副总经理任启鑫也认为，自2006 年建设部出台“新建住宅中90 平方米以下户型占供应总量70%以上”的规定之后，至今已执行6 年，北京住宅 供应结构逐渐过渡到以中小户型为主，大户型住宅日趋稀缺，这不仅驱动大户型 住宅的价格快速上扬进入豪宅行列，同时大户型住宅的大幅升值也吸引了高端客 群，拉动销量迅猛增加。 大户型“伪豪宅”乍现 在销量跨越式上升的同时，北京出现了一些大户型“伪豪宅”。任启鑫表示， 个别开发商为了谋求高利润半岛全站，往往在普通住宅社区中规划了少量大户型楼座，冠 名为楼王并提高价格。不过，这种同一社区、不同楼座间价格差距过大，造成购 房者层次不一，对社区的配套需求也不同，开发商并不会为少量购买了大户型楼 王产品的高端客群配备相应的生活配套，这一方面降低了高端客群的居住舒适 度，另一方面，配套的不完善也制约了大户型产品的价格升值空间。 任启鑫认为，决定不同公寓豪宅项目间价格涨幅高低的关键因素是地段价 值、社区品质和配套服务。另外，也能最大限度保障豪宅社区的高品质，“只有 一个项目实现了地段价值、社区品质、配套服务的均好性，才具备持续推动价格 上升的强劲动力”。 二季度10 余高端盘拟入市 今年一季度，公寓豪宅出现了罕见的零入市局面，供应断档，这一状况将在 二季度有所转机。 据亚豪机构统计数据显示，二季度将有紫御华府、京禧阁(楼盘资料 德锦绣等10余个公寓豪宅项目计划入市，另外还有中骏绿洲庄园、碧海方舟等 大面积顶级别墅取得了预售许可。这些高端楼盘多位于四、五环周边，计划售价 普遍在5 万元/平方米以上，东北四环外位置的碧海方舟拟售均价更是高达10 万元/平方米。这意味着在连续多年市区无住宅用地供应的情况下，高端盘的主 流供给区位已开始外移。 任启鑫认为，在公寓豪宅需求升温、销量猛增的背景下，加大高端项目入市 逐渐成为房企首选。通过附加价值的提升增强项目的核心竞争力。性价比的提升， 将有助于进一步促进公寓豪宅销量的回暖。

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